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Conceptos claves a tener en cuenta por cambio o incumplimiento de la memoria de calidades.

Al margen de los defectos de construcción, la memoria de calidades resulta ser en muchas ocasiones un quebradero de cabeza para el comprador de vivienda nueva, sobre todo cuando la misma se incumple y lo entregado no coincide con lo ofertado. Por ello, dedicamos una breve entrada a analizar los aspectos fundamentales de este documento que define los acabados y características de la vivienda.

Como primer punto, ha de señalarse que la memoria de calidades, que suele entregarse junto con el contrato privado de compraventa, forma parte del mismo y por lo tanto, todo aquello que recoja, puede ser exigido por el comprador. En este sentido, siempre será conveniente que sea firmada por ambas partes.

Otro aspecto que ha de tenerse en cuenta es la relevancia de la documentación publicitaria y si lo ofrecido o mostrado en la misma resulta exigible. Esta cuestión nos la resuelve la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que expresamente dispone en su art. 61.2 que El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aun cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado”. Esto es, si por ejemplo en la web de la promotora se especifica que las viviendas se entregarán con la cocina completamente equipada, dicho equipamiento será exigible por el comprador, por mucho que ello no constara expresamente recogido en el contrato o memoria de calidades. Por ello, y para facilitar futuras reclamaciones, siempre será conveniente descargar y conservar toda aquella documentación publicitaria o dossiers que puedan recoger características de la vivienda adquirida.

¿Y qué ocurre con las cláusulas tipo que disponen que el proyecto podrá sufrir cambios por exigencias técnicas o administrativas?

Efectivamente, esta previsión está presente en la práctica totalidad de los contratos de compraventa de vivienda sobre plano, y es evidente que tiene lógica, pues a lo largo del proceso constructivo pueden surgir imprevistos que obliguen a modificar ciertos aspectos del proyecto. Ahora bien, dichas modificaciones, que deben ser imprescindibles, en ningún caso pueden suponer una merma en las calidades de la vivienda ni cabe usar dicha cláusula como escudo ante cualquier cambio que el promotor pretenda introducir en la vivienda. Y, claro está, si la modificación es realmente imprescindible y causa un perjuicio al comprador, el mismo deber ser convenientemente indemnizado

Dicho todo lo anterior, ¿qué ocurre si el incumplimiento se consuma y cuando nos entregan la vivienda descubrimos que las calidades no son las ofertadas?

En primer lugar, ha de indicarse que no cabrá resolver el contrato salvo que el incumplimiento afecte a elementos esenciales del mismo, pero lo que sí podemos exigir es que el contrato sea cumplido en sus estrictos términos, esto es, que el promotor cumpla con las calidades ofertadas. Y en aquellos casos en lo que el estricto cumplimiento fuera imposible, cabrá siempre la posibilidad de exigir una compensación económica por la merma de calidades.

En cualquier caso, es importante efectuar las reclamaciones procedentes en cuanto seamos conscientes de las deficiencias. Igualmente, si tenemos la posibilidad de visitar la vivienda previamente a la firma de la escritura de compraventa, ya en ese momento debe dejarse constancia de nuestra queja (siempre, claro, por escrito) y además ser cautelosos y evitar que en la propia escritura se introduzcan cláusulas que puedan suponer asumir el descenso de calidades.

Si las calidades de tu vivienda no coinciden con las ofertadas y quieres valorar la posibilidad de reclamar a la promotora, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Evaluaremos la viabilidad de tu caso sin compromiso y buscaremos las mejores vías para defender tus derechos.

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