Abogados para reclamar defectos constructivos
La compra de vivienda es, sin ninguna duda, la mayor de las inversiones a las que se enfrenta la mayoría de las personas, y, desgraciadamente, puede ser también un enorme quebradero de cabeza si la vivienda que hemos adquirido está afectada por defectos constructivos. A lo largo del presente artículo trataremos de hacer un repaso de todos aquellos puntos clave que el afectado debe conocer para tramitar de forma correcta una reclamación por defectos constructivos y que además, dicha reclamación, si no resultase efectiva en vía extrajudicial, allane el camino para una eventual demanda.
¿Qué plazo tengo para reclamar los defectos en mi vivienda?
Para contestar a esta primera cuestión debemos acudir a la Ley de Ordenación de la Edificación – en adelante L.O.E.-, cuerpo normativo esencial para tratar todo lo referente a los defectos constructivos. Debemos comenzar señalando que los plazos para reclamar vienen directamente relacionados con el tipo de defecto constructivo que padecemos. La L.O.E., en su art. 17, nos habla de tres tipologías de daño y sus correspondientes tres plazos de garantía:
- Daños de terminación o acabado: 1 año de garantía.
- Daños de habitabilidad: 3 años de garantía.
- Daños estructurales: 10 años de garantía.
Si bien en muchas ocasiones no es fácil determinar, sin la ayuda de un informe pericial, en qué tipología de daño nos encontramos, hablamos de daños de acabado cuando se trata, por ejemplo, de un azulejo roto, una puerta que no ajusta, o daños en la pintura o los solados. Los daños de habitabilidad serán las humedades, problemas de aislamiento en las ventanas, fallos en las instalaciones, problemas de ruido, etc. Finalmente, los daños estructurales, mucho menos comunes, son aquellos que afectan a elementos estructurales de la edificación – cimentación, pilares, forjados, vigas- y ponen en peligro la estabilidad de esta.
¿Qué plazo tengo para reclamar los defectos en mi vivienda?
Para contestar a esta primera cuestión debemos acudir a la Ley de Ordenación de la Edificación – en adelante L.O.E.-, cuerpo normativo esencial para tratar todo lo referente a los defectos constructivos. Debemos comenzar señalando que los plazos para reclamar vienen directamente relacionados con el tipo de defecto constructivo que padecemos. La L.O.E., en su art. 17, nos habla de tres tipologías de daño y sus correspondientes tres plazos de garantía:
- Daños de terminación o acabado: 1 año de garantía.
- Daños de habitabilidad: 3 años de garantía.
- Daños estructurales: 10 años de garantía.
Si bien en muchas ocasiones no es fácil determinar, sin la ayuda de un informe pericial, en qué tipología de daño nos encontramos, hablamos de daños de acabado cuando se trata, por ejemplo, de un azulejo roto, una puerta que no ajusta, o daños en la pintura o los solados. Los daños de habitabilidad serán las humedades, problemas de aislamiento en las ventanas, fallos en las instalaciones, problemas de ruido, etc. Finalmente, los daños estructurales, mucho menos comunes, son aquellos que afectan a elementos estructurales de la edificación – cimentación, pilares, forjados, vigas- y ponen en peligro la estabilidad de esta.
¿Desde qué momento comienza a contar el plazo de garantía?
Es importante señalar que el plazo de garantía ha de computarse desde la finalización de la edificación, fecha que se refleja en lo que se denomina Acta de Recepción de Obra, documento que prueba el momento en que el constructor pone la edificación ya terminada a disposición del promotor. Es muy común pensar que los plazos de garantía comienzan a contar desde el momento de adquisición de la vivienda, lo cual es correcto si hablásemos de ejercitar exclusivamente acciones de responsabilidad contractual únicamente contra el promotor (hablaremos de esta posibilidad en un artículo específico) pero si accionamos conforme a la L.O.E., de forma que podamos demandar a todos los agentes constructivos (opción esta mucho más conveniente) el plazo de garantía hemos de computarlo desde la finalización de la obra.
¿Desde qué momento comienza a contar el plazo de garantía?
Es importante señalar que el plazo de garantía ha de computarse desde la finalización de la edificación, fecha que se refleja en lo que se denomina Acta de Recepción de Obra, documento que prueba el momento en que el constructor pone la edificación ya terminada a disposición del promotor. Es muy común pensar que los plazos de garantía comienzan a contar desde el momento de adquisición de la vivienda, lo cual es correcto si hablásemos de ejercitar exclusivamente acciones de responsabilidad contractual únicamente contra el promotor (hablaremos de esta posibilidad en un artículo específico) pero si accionamos conforme a la L.O.E., de forma que podamos demandar a todos los agentes constructivos (opción esta mucho más conveniente) el plazo de garantía hemos de computarlo desde la finalización de la obra.
¿A quién debo reclamar si en mi vivienda hay defectos constructivos?
La respuesta parece evidente, y es, claro, reclamar al promotor, lo cual es correcto pero insuficiente. Y ello porque la LOE nos permite demandar no solo al promotor, sino también a otros agentes constructivos que consideremos responsables del daño. Así, aunque no tengamos vinculación contractual con el constructor, aparejador o arquitecto, la L.O.E. sí nos permite demandarlos, por lo que siempre será conveniente que también a ellos les dirijamos las reclamaciones previas al objeto de interrumpir los plazos prescriptivos de los que a continuación hablaremos. Ante la duda, la reclamación debe ir dirigida contra promotor, constructor, aparejador y arquitecto. La identificación de estos profesionales debe constar en el Libro del Edificio, en el apartado Agentes Intervinientes o en el Certificado Fin de Obra, documento que también debería constar en el Libro del Edificio.
Aunque recuerda que para tener un proceso con éxito, y obtener la indemnización y reparación que te corresponde por los defectos constructivos, es conveniente contactar con nuestro departamento de abogados especialistas en derecho de la construcción, ya que cuentan con la experiencia necesaria para estudiar la viabilidad de cada acción planteada sobre defectos de la construcción y
¿Qué plazo tengo para reclamar desde que surge el defecto?
La L.O.E. no sólo contempla los plazos de garantía, sino también los plazos de prescripción, que se configuran igualmente esenciales para no perjudicar nuestras posibilidades de iniciar una acción judicial. Así, conforme al art. 18 de la L.O.E. el plazo para reclamar el defecto constructivo, una vez este se produce, es de 2 años. Esto es, debemos comprobar que el defecto surge, efectivamente, en los plazos de garantía que marca la L.O.E. y reclamar el mismo siempre dentro del periodo de dos años desde su aparición.
¿Qué pasa si estoy fuera de los plazos indicados?
Por diversas circunstancias puede ocurrir que cuando los afectados, sobre todo si hablamos de Comunidades de Propietarios, inician los trámites de la reclamación los plazos hayan transcurrido y se haya perjudicado la acción judicial. En estos casos no todo está perdido, pues nos queda la opción de accionar únicamente contra la promotora-vendedora en virtud de la responsabilidad contractual de la misma. El plazo en estos casos, a raíz de la última reforma del Código Civil, es de 5 años desde la compra de la vivienda. No obstante, esta vía debe ser usada únicamente como última opción, pues puede dificultar sustancialmente el procedimiento y por tanto la satisfacción de nuestras pretensiones.
¿Cómo debo hacer la reclamación de defectos constructivos?
Las reclamaciones deben realizarse de forma fehaciente, esto es, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de texto. En dicho burofax habrán de listarse de forma detallada todos los defectos constructivos que hayamos detectado y solicitar su reparación. Como antes indicamos, el burofax debe ser remitido a todos los agentes implicados en la edificación.
¿Qué pasa si las reparaciones efectuadas por el promotor o constructor no resuelven el problema?
Es posible que las reparaciones llevadas a cabo a consecuencia de nuestra reclamación no resulten efectivas y se hayan limitado a una chapuza o parcheo conllevando que en un corto espacio de tiempo el defecto surja de nuevo. Ha de tenerse en cuenta en estos casos que los plazos de garantía comenzarán de nuevo tras las reparaciones, pero para que esto suceda es importante que dichas reparaciones queden los suficientemente documentadas. Para ello siempre ha de exigirse un parte de trabajo donde consten con el máximo detalle posible las reparaciones llevadas a cabo y la fecha de dicha reparación.
¿Qué pasa si hay un incumplimiento de la memoria de calidades?
En muchas ocasiones los defectos constructivos y el incumplimiento de la memoria de calidades van de la mano y no son siempre fácilmente individualizables. No obstante, si hablamos estrictamente de un incumplimiento de la memoria de calidades (por ejemplo, el promotor se había comprometido a instalar la cocina y finalmente no lo ha hecho) el único responsable en estos casos es el promotor en virtud de su responsabilidad contractual, por lo que el plazo para reclamar es de 5 años contados a partir de la compra de la vivienda. En otros casos podemos encontrarnos con incumplimientos de memoria de calidades que también podrían suponer incumplimiento del proyecto, dando lugar así a una eventual reclamación contra el arquitecto proyectista, si bien estas situaciones requieren un estudio pormenorizado y no permiten la generalización.
¿Necesito un informe pericial para las primeras reclamaciones?
Un informe pericial no es estrictamente necesario en un primer momento, sobre todo si hablamos de defectos de acabado que sean muy evidentes y no tengan un gran componente técnico, como podría ser una tarima rayada, una baldosa rota o defectos en la pintura. Ahora bien, si lo que tenemos son defectos de mayor calado, como por ejemplo problemas de aislamiento térmico, contar con la opinión de un técnico sí se revela más necesario, sobre todo cuando se han realizado ya reparaciones y las mismas no han resultado efectivas, pues de otro modo podemos entrar en una dinámica de reparaciones parciales e ineficaces que no ataquen la causa real. Claro está, si nos encontramos inmersos en una negociación extrajudicial donde se trate ya de obtener una indemnización para que el propio afectado repare por sus medios los defectos el informe pericial se antoja imprescindible, al igual que lo es para proceder a la reclamación en sede judicial.
¿Qué daños cubre la póliza de seguro decenal?
A raíz de la entrada en vigor de la L.O.E. las edificaciones deben contar obligatoriamente con una póliza popularmente conocida como seguro decenal. Dicha póliza solamente cubre aquellos daños o defectos estructurales, considerando estos como los que inciden en elementos, valga la redundancia, estructurales tales como cimentación, muros de carga, pilares, vigas o forjados y ponen en peligro la estabilidad de la edificación. La póliza de seguro decenal en ningún caso cubre daños relativos a la habitabilidad tales como humedades, filtraciones o grietas en un simple tabique. La póliza, como su propio nombre indica, cubre a la edificación por un periodo de 10 años tras la finalización de la edificación.
¿Pueden reclamarse a la vez defectos en zonas comunes y zonas privativas de la edificación?
En muchas ocasiones los defectos afectan a más de un propietario, y de hecho suele ser lo más habitual. Igualmente, cuando una edificación padece defectos los mismos pueden afectar a elementos comunes y privativos. En estos casos es evidente que la estrategia más recomendable es que la reclamación de inste por la Comunidad de Propietarios, porque además no ha de olvidarse que está legitimada no sólo para reclamar defectos en elementos comunes sino también en elementos privativos. Debe indicarse que para realizar las primeras reclamaciones extrajudiciales no sería necesario que la junta de propietarios adoptase un acuerdo en tal sentido, pudiendo el presidente o el administrador llevarlas a cabo sin mayores formalismos. Ahora bien, si se da el paso a la vía judicial, esto es, si interponemos demanda, el acuerdo en junta aprobando la interposición de la misma es imprescindible. No obstante, si la comunidad en junta no accediese a presentar demanda cabría en todo caso la posibilidad de que la misma fuese instada únicamente por los propietarios afectados.
Ante cualquier cuestión sobre lo expuesto no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Analizaremos tu caso de forma totalmente gratuita y sin compromiso.
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